– Pháp luật đất đai có tới 3 đạo luật song hành: Luật Đất đai 1993, Luật Sửa đổi 1998 và 2001. Vậy tới đây, sẽ có một bộ luật đất đai thống nhất?
– Luật Đất đai 1993 có sự thay đổi cơ bản là nhà nước giao đất cho các chủ sử dụng ổn định, lâu dài và được thực hiện 5 quyền của người sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp). Luật cũng nói về việc xác định giá các loại đất để tính thuế, lệ phí, tính giá trị tài sản khi giao đất và bồi thường thiệt hại khi giao đất. Luật năm 1998 làm rõ thêm về thực hiện 5 quyền năng, và bổ sung quyền, nghĩa vụ của các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất, cho thuê đất. Luật 2001 hoàn thiện những vấn đề trên, nhưng quan trọng nhất là phân cấp và tăng cường quản lý nhà nước của chính quyền các cấp trong quản lý đất đai. Một điểm mới ở luật này là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất (trước đây họ chỉ được thuê nhà, thuê đất).
Việc điều chỉnh, bổ sung từng bước như trên sẽ tạo tiền đề xây dựng một luật hoặc Luật Đất đai với những quy định cụ thể như Bộ luật Dân sự.
Những vấn đề cần nghiên cứu tiếp là quyền của người sử dụng đất cần phải tỉ mỉ hơn; có cơ sở để giải quyết những vấn đề lịch sử để lại; rồi tổ chức thị trường bất động sản…
– Nhưng nhiều người vẫn nghĩ rằng quyền của người sử dụng đất còn hạn chế do đất đai thuộc sở hữu toàn dân?
– Tôi thì cho rằng ở Việt Nam, quyền của người sử dụng đất đã tương đối rồi. Như ở Australia, thuộc sở hữu tư nhân, nhưng nếu nhận một miếng đất của nhà nước để làm nhà ở thì phải sau 4 năm mới được chuyển nhượng. Nói vậy để thấy luật của ta cũng khá thông thoáng rồi.
Dù sở hữu toàn dân hay tư nhân thì cũng phải có quản lý. Vấn đề là người chủ sử dụng đất đó được thực hiện quyền của mình, chứ không phải vì sở hữu nên thích thì để nhà nước thu hồi, không thích thì thôi. Ở đây, dù anh không thích nhưng khi nhà nước cần thì vẫn phải giao, và nhà nước phải bồi thường.
Nhiều nước, khi có chuyển nhượng đất đai thì nhà nước là người có quyền ưu tiên được mua trước (quyền tiền mại). Còn khi nhà nước thu hồi đất, đã bồi thường theo giá quy định mà người dân không đồng ý thì vụ việc sẽ được chuyển sang tòa. Nói vậy để thấy đất đai khác với tài sản khác.
– Có nghĩa là đất đai thuộc sở hữu tư nhân, không có nghĩa là nhà nước không“thò tay” vào được?
– Đúng vậy. Thực ra, sở hữu tư nhân về đất đai ở các nước cũng chỉ là tương đối. Quản lý đất đai là loại quản lý đặc biệt. Cho nên ở đây không tranh luận về vấn đề sở hữu nữa, mà phải bàn về quyền của người sử dụng đất tới đâu.
– Vai trò của UBND cấp xã là rất quan trọng trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhưng có ý kiến: Xã làm bừa sẽ gây rối về sau?
– Nội dung chính trong xây dựng hồ sơ ban đầu là do cấp xã làm: xác nhận có tranh chấp hay không, đất có được sử dụng ổn định, người đang sử dụng có bao nhiêu đất… Còn chất lượng công việc thì phải kiểm tra. Ai cố tình làm sai thì phải chịu trách nhiệm. Vừa qua, kiểm tra cũng phát hiện, xử lý nhiều trường hợp xã “chứng bừa”…
– Cho đến ngày có hiệu lực, Luật Sửa đổi năm 2001 vẫn không thực hiện được vì thiếu hướng dẫn. Sao không để thời gian hiệu lực chậm hơn để nghị định kịp ban hành?
– Thực ra luật có hiệu lực hơn 3 tháng sau khi ban hành. Nhưng khi xây dựng nghị định, nhiều ý kiến trái ngược nhau, không thống nhất. Riêng Nghị định 17 và Nghị định 04 chỉ sửa một ít nên nhanh hơn. Còn nghị định về khung giá đất và bồi thường, đã chuẩn bị cả năm rồi mà vẫn chưa thống nhất về cách thức, quan điểm, nhận thức. Nghị định cho Việt kiều mua nhà cũng vậy, nên chậm ban hành.
(Theo PL TP HCM)

1gom